Как принимать квартиру у застройщика и отстоять свои права

После долгого ожидания большинству покупателей получение ключей от квартиры в только что построенном доме кажется формальностью. В этот момент не хочется думать о явных и скрытых дефектах новенького недешевого жилья, устранение которых может привести к дополнительным затратам. Зная, как принимать квартиру в новостройке, вы гарантированно получите в собственность качественное жилье, а в спорных случаях сможете в законном порядке взыскать с недобросовестного застройщика возмещение в полном объеме материальных затрат и морального ущерба.

Содержание

• Порядок приема которого необходимо придерживаться
• Нюансы приемки квартиры в зависимости от варианта отделки
• Особенности приема квартир с черновой и предчистовой отделкой
• Состояние потолка, стен и пола
• Качество остекления
• Инженерные системы
• Как принимать квартиру с отделкой «под ключ»
• Как защитить свои права, если при приеме квартиры выявлен серьезный брак

Порядок приема которого необходимо придерживаться ↑

Многомесячная история взаимоотношений застройщика и покупателя жилья завершается подписанием обеими сторонами акта приема квартиры – важного документа, необходимого для регистрации объекта в собственность. К этому моменту в доме должны быть завершены все строительные работы, он должен иметь постоянный почтовый адрес и принят государственной комиссией в эксплуатацию.

Сроки сдачи дома оговариваются при заключении сторонами договора и в случае их нарушения закон предусматривает за покупателем квартиры право на получение неустойки, сумма которой исчисляется в соответствии с установленной Центробанком ставкой рефинансирования. Задержка сроков сдачи дома дольше установленных законом 6-ти месяцев, может свидетельствовать о серьезных строительных изъянах или финансовых проблемах застройщика.

Проверив соответствующую документацию и убедившись, что дом сдан в эксплуатацию, покупатель квартиры должен внимательно ее осмотреть и, указав в смотровом листе все обнаруженные дефекты, подписать акт приема-передачи объекта. В этом документе указываются строгие сроки устранения выявленного брака.

О том, как принимать квартиру у застройщика и на что обращать внимание, у нас есть видео инструкция:

На заметку покупателю-дольщику.

В соответствии с законом дольщик на свое усмотрение имеет право не подписывать акт приема-передачи жилья, если оно не соответствует требуемому качеству.

Если акт был подписан, но застройщик в срок не устранил брак, квартиру можно принять, составив дополнительно приложение к ранее подписанному акту о принятии жилья с дефектами и подробно перечислить – с какими именно.

Оба случая подпадают под взыскание материального и морального ущерба в судебном порядке.

Нюансы приемки квартиры в зависимости от варианта отделки ↑

В зависимости от ценовой категории домов и платежеспособности покупателей конкретного региона рынок первичной недвижимости предлагает квартиры трех вариантов отделки:

• черновая отделка – это минимум, позволяющий строению называться квартирой: входная дверь, стеклопакеты на окнах, иногда межкомнатные перегородки, разводка систем отопления, водоснабжения и канализации, подвод электричества до распределительного щита, приборы учета воды и электроэнергии;
• предчистовая отделка – квартира подготовлена к чистовым отделочным работам: то есть выполнены чистовая стяжка на полу, оштукатурены и прошпаклеваны стены, укомплектованы системы отопления, водоснабжения и канализации, электроснабжения, точки подключения осветительных приборов, розеток и выключателей, есть входная дверь, остекление окон;
• чистовая отделка «под ключ»: покупатель может привозить мебель и заселяться.

Особенности приема квартир с черновой и предчистовой отделкой ↑

Покупатели становятся взыскательней и жилье с черновой отделкой интересует их все меньше, отделка в нем отсутствует и перед подписание акта приема-передачи достаточно убедиться, что основная комплектация соответствует прописанной в договоре. Тогда как принимать новую квартиру с предчистовой отделкой следует лишь убедившись, что при отсутствии серьезных недостатков незначительные дефекты находятся в пределах допустимых норм, предписанных СНиП 3.04.01-87

Состояние потолка, стен и пола ↑

Для качественной улучшенной штукатурки допустимы такие отклонения:

• по вертикали – неровности 2 мм на 1 м или до 10 мм по всей высоте стены, проверяются с помощью отвеса или рейки длиной 2 м;
• для поверхностей плавного очертания допускается не больше 2-х неровностей на площади 4 кв.м до 3 мм в глубину либо в высоту;
• на поверхности стен и потолка недопустимы раковины, высолы, трещины, отслоения штукатурки, следы движения затирочного инструмента.

Отслоение штукатурки – строительный брак, который должен быть внесен в протокол осмотра акта приема квартиры и устранен застройщиком в установленном порядке

Для стеновых и потолочных покрытий из сухой гипсовой штукатурки допускаются отклонения:

• от вертикали – 1 мм на 1 м либо до 5 мм по высоте до потолка;
• для поверхности плавного очертания – не больше двух неровностей глубиной до 2 мм на площади 4 кв.м;
• для откосов, колонн, пилястр, лузг погрешность вертикали либо горизонтали не может превышать 1 мм на метр длины либо высоты;
• на стыках листов гипсокартона допустимы провесы до 1 мм и не допустимы трещины.

В зависимости от варианта будущего финишного напольного покрытия для бетонной стяжки допустимы следующие отклонения:

• под линолеум или ламинат допустимы неровности высотой или глубиной не более 2мм;
• под керамическую плитку углубления или возвышения стяжки – до 6 мм;
• уклон пола по горизонтали допустим не более 2%, но не более 50 мм независимо от площади помещения;
• на стыке стен и монолитной бетонной стяжки пола обязательно должны укладываться полосы звукоизоляционного материала.

Проверка уровня пола с помощью лазера. Уклон превышает допустимые 50 мм и застройщик должен его выровнять либо возместить покупателю затраты на выравнивание

Для потолков из монолитного бетона допустимы такие отклонения от плоскости:

• до 7,5 мм для длины 1 м и до 14,5 мм на длине до 3 м;
• толщина выступов и наплывов на поверхности допускается до 2 мм при диаметре до 10 мм.

Качество сцепления штукатурки с бетоном или кирпичной кладкой стен, а стяжки с основанием пола проверяют постукиванием: глухой звук свидетельствует о скрытых отслоениях и может служить основание для внесения дефекта в протокол осмотра акта приема-передачи объекта.

Качество остекления ↑

Качественный монтаж окон предполагает, что:

• в местах примыкания оконной рамы к наружной стене дома поверх слоя монтажной пены должна быть закреплена специальная водонепроницаемая лента;
• все рамы и балконные двери легко без усилий открываются, а при закрывании створки плотно прилегают к рамам;
• на стеклах, рамах, подоконниках нет дефектов: неровностей поверхности, царапин, трещин и т. д.;
• все окна и двери наружного остекления укомплектованы качественной фурнитурой;
• все подоконники  одной комнаты установлены на одном уровне и не препятствуют свободной теплопередаче от радиаторов.

Окно установлено с нарушениями и подлежит замене: при закрывании между створкой и рамой остается щель
Инженерные системы ↑

Система отопления должна быть укомплектована регуляторами температуры и кранами Маевского для стравливания воздуха. При установке радиаторов должны быть соблюдены следующие размеры

• расстояние от пола – не менее 60 мм;
• расстояние от подоконника – от 50 мм;
• расстояние от стены – не менее 25 мм.

Если проектом предусмотрена разводка систем отопления и электроснабжения в стяжке, требуйте у застройщика схему прокладки коммуникаций, которая понадобится при выполнении отделочных работ.

При осмотре санузла необходимо проверить проложена ли гидроизоляция, а также качество монтажа канализационного отвода, труб горячего и холодного водоснабжения.

Как принимать квартиру с отделкой «под ключ» ↑

Апартаменты с чистовой отделкой «под ключ» обычно сдаются в дорогих новостройках ценовой категории «люкс» и вопросов, как принимать квартиру такого плана, почти не возникает.

При заключении договора на отделку и разработке дизайнерского проекта интерьера оговариваются в подробностях все детали: отделочные материалы, цветовые решения, инженерное оборудование. Накануне подписания акта приема жилья покупателю необходимо проверить, все ли условия договора выполнены и соответствует ли качество работ все тем же нормам СНиП.

Особое внимание следует уделить качеству укладки паркета, если это покрытие оговаривалось условиями договора, и поверхностей, облицованных керамической плиткой. При проверке керамических покрытий двухметровой рейкой допускаются отклонения:

• от плоскости – до 4 мм;
• уступы между соседними плитками – до 1 мм.

В квартире с отделкой «под ключ» неаккуратно выполнен межплиточный шов над бачком унитаза. Но отклонение в пределах нормы

Ширина межплиточных швов должна быть одинаковой по всей поверхности, не превышать 3-5 мм и обработана качественной затиркой соответствующего цвета. Прочность сцепления плиток с основанием пола или стен проверяется простукиванием и тон звука по всей поверхности должен быть одинаковым.

Как защитить свои права, если при приеме квартиры выявлен серьезный брак ↑

Хотя закон сохраняет за дольщиком право не подписывать акт приема-передачи квартиры низкого качества, большинство покупателей подписывает этот документ в надежде самостоятельно решить проблему. С одной стороны,за долгие месяцы строительства дома цены на жилье растут и суммы компенсации может не хватить на покупку другой квартиры. С другой стороны, люди опасаются, что нерадивый застройщик не сумеет качественно устранить допущенный брак либо намеренно не будет спешить с ремонтом до истечения гарантийного срока.

На заметку покупателю-дольщику.

На квартиру, подпадающую под действие закона №214 «О долевом участии в строительстве…», дается 5-летняя гарантия, распространяющаяся в том числе и на внутренние отделочные работы. В договоре долевого участия этот пункт обязательно прописывается. На дома, не подпадающие под действие этого нового закона, гарантийный срок редко превышает 2 года, но застройщики часто и его стараются не прописывать в договорах. Будьте внимательны при заключении договора.

Итак, обнаружив недостатки, подробно изложите их в листе осмотра и, оставив себе копию, направьте документ застройщику почтовым отправлением с уведомлением. В течение 45 дней он должен устранить брак за свой счет либо возместить затраты на ремонт, если вы сделали его сами. Если покупатель отказывается от квартиры и застройщик этот отказ принимает, он обязан в 45-дневный срок вернуть деньги в полном объеме.

Если скрытый строительный брак обнаруживается в процессе эксплуатации квартиры, когда акт приема давно подписан, тоже не стоит отчаиваться. Обращайтесь к застройщику с заявлением о выявленных недостатках и в течение действия гарантийного срока он обязан их устранить либо компенсировать затраты на устранение брака самостоятельно. При бездействии застройщика немедленно обращайтесь в суд.

Выбирая застройщика, постарайтесь пообщаться с жильцами уже построенных им домов и тогда никакие проблемы не омрачат вам радость новоселья.

Источник